L'impôt sur la fortune immobilière remplace l'ISF au 1er janvier 2018. Il reprend les mêmes modalités d'imposition que son prédécesseur tant du point de vue du barème que de son seuil de déclenchement (1 300 000 €) pour une taxation à partir de 800 000€.
Seule l'assiette des biens taxés change. Celle-ci se concentre, vous l'aurez compris, aux actifs immobiliers de toute nature, qu'ils soient détenus directement ou indirectement par le redevable.
Par conséquent, entrent dans son champ d'application : les biens immobiliers d'usage et de rapport détenus en propre ou par le biais de sociétés quels que soient leurs formes juridiques et leurs niveaux d'interposition, les parts de SCPI / OPCI ou SIIC détenues en direct ou via un instrument financier.
Côté entreprise, il convient de déterminer une valeur vénale des titres détenus, puis d'y appliquer un coefficient représentatif du "ratio immobilier". Les biens nécessaires à l'activité de la société bénéficient d'une exonération au titre des biens professionnels. En contrepartie, la quote-part des titres représentative d'immobiliers non-nécessaires à l'activité de l'entreprise devra être déclarée selon la géographie du capital. Sauf si le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité opérationnelle.
Les passifs admis en déduction sont les dettes afférentes à l'immeuble telles que les emprunts contractés pour l'acquisition d'un immeuble, les taxes foncières etc. Depuis la loi de finances 2024, il n'est plus possible de déduire les dettes non-afférentes à des actifs imposables, de sorte à minorer la valeur vénale des titres de société. Les prêts in fine, subissent un traitement particulier, n'étant que partiellement déductibles à hauteur des annuités théoriques restantes à venir (retraitement comme un crédit amortissable).
Enfin, une clause anti-abus a été mise en place venant limiter dans certains cas la déductibilité des prêts contractés, directement ou indirectement par l'intermédiation d'une ou plusieurs sociétés, auprès du cercle familial.
Ces changements mènent évidemment à de nouvelles réflexions et nécessitent un audit préalable afin de réévaluer les stratégies mises en œuvre jusqu'à présent.
Il n'est désormais plus possible de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des investissements réalisés dans des PME en direct ou par le biais de FIP/FCPI. Cependant, à notre sens, trois stratégies subsistent pour l'optimiser :
La première piste d'optimisation de son IFI découle de la bonne organisation de son patrimoine. Un équilibre est à pourvoir entre actifs financiers d'une part et actifs immobiliers d'autre part, sans perdre de vue la stratégie patrimoniale globale dans laquelle on s'inscrit.
Secundo l'effet du plafonnement, qui consiste à contenir le montant de l'impôt (IR + IFI) à 75 % des revenus précédant l'année d'imposition, peut mener à une optimisation.
Enfin, il est toujours possible de réduire votre imposition par le biais de votre générosité, en réalisant des dons déductibles à concurrence de 75% auprès d’organismes éligibles (quel plafond ??). Ainsi il serait judicieux d'axer celle-ci en priorité au titre de l'IFI et d’utiliser les autres moyens de défiscalisation pour abaisser votre impôt sur le revenu.
