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Qui est concerné ?

Le statut s'applique pour tout contribuable qui souhaite louer des locaux d'habitations meublés ayant pour objectifs de :

  • Créer ou développer un patrimoine immobilier
  • Réaliser des économies d'impôts (IR et/ou ISF)
  • Préparer sa retraite en percevant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé

La location meublée relève théoriquement d'une activité civile. Or sur le plan fiscal, elle revêt un caractère commercial par conséquent imposable dans la catégorie des BIC.

Les logements concernés

Le régime de la location meublée peut s'appliquer à différents types de logements :

  • Les logements meublés (y compris les chambres meublées) loués à l'année
  • Une partie de la résidence principale du loueur
  • Les locations saisonnières
  • Les meublés de tourisme
  • Les chambres d'hôtes
  • Les gîtes ruraux
  • Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services

Les avantages du statut

  • La possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition, soit 20 % du prix de vente HT, dans le cas de résidences neuves offrant des services à la clientèle
  • D'amortir les acquisitions immobilières, hors terrain, sur une durée de 25 à 30 ans selon la nature des biens et les règles adoptées par l'expert-comptable
  • De répartir les frais d'acquisition et d'établissement sur une durée identique
  • D'amortir les meubles sur une durée de 7 à 10 ans
  • De reporter les amortissements, en cas d'exercice déficitaire, sans limite de temps ni de montant
  • De reporter les déficits sur une durée de 10 ans sur les revenus de même nature
  • De relever de la catégorie des plus-values privées, et de bénéficier à ce titre d'une exonération totale au bout de 30 ans de détention

Le régime fiscal Censi Bouvard

Seules les personnes physiques domiciliées fiscalement en France peuvent bénéficier de l'avantage fiscal. Il intervient sur l'acquisition d'un logement éligible réalisée, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017, qu'elle soit pratiquée à travers l'acquisition d'un logement neuf, d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou par l'acquisition de biens achevés depuis au moins 15 ans faisant l'objet d'une réhabilitation.

Conditions d'éligibilité :

L'acquisition doit porter sur des immeubles à usage d'habitation destinés à la location meublée (exercée à titre non professionnelle) et se situer dans l'une des structures suivantes :

  • Etablissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées
  • Etablissement social ou médico-social qui accueille des adultes handicapés
  • Etablissement délivrant des soins de longue durée
  • Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité"
  • Résidence de tourisme classée (uniquement si une promesse d'achat, une promesse synallagmatique ou contrat de réservation VEFA a été signé avant le 31 décembre 2016 et qu'un acte authentique d'achat soit signé au plus tard le 31 mars 2017)
  • Résidence avec services pour étudiants
  • Ensemble de logements affectés à l'accueil familial salarié

L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 11 % calculée sur la base plafonnée de 300 000 € par an. L'assiette prise en compte pour ce montant comprend le prix de revient du logement, ses dépendances immédiates et nécessaires, meubles exclus. 
L'avantage fiscal maximum est donc de 33 000 €. La fraction supérieure à 300 000 € est amortissable.
La réduction Censi Bouvard rentre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Elle s'impute à l'impôt sur le revenu à partir du fait générateur de la réduction à hauteur d'1/9ème par an pendant 9 ans. La fraction de la réduction non imputée est reportable sur les 6 années suivantes.

Régime micro et régime réel

  • Régime micro

Le régime micro-BIC est ouvert automatiquement : 

  • Aux exploitants ou entrepreneurs individuels qui exercent leur activité en nom propre
  • Aux EURL dont l'associé unique personne physique est le gérant

A condition que :

  • Leur activité soit exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA
  • Et que leurs recettes annuelles n'excèdent pas :
    • 33 200 € en 2017
    • Ou 82 800 € en 2017, pour les chambres d'hôtes ou meublés de tourisme ainsi que pour les gîtes ruraux

Dans le cas contraire, le loueur meublé relèvera du régime réel BIC.

Détermination du résultat imposable en régime micro BIC :

Le résultat imposable est déterminé de manière forfaitaire, en appliquant au montant des recettes annuelles un abattement de :

  • 50 %
  • Ou 71 % pour les chambres d'hôtes ou meublés de tourisme ainsi que pour les gîtes ruraux

Avec un minimum de 305 €. 
Cet abattement représente la totalité des charges et amortissements afférents aux biens loués.

Régime social

Le LMNP est dorénavant assujetti aux cotisations sociales lorsqu'il :

  • Réalise au moins 23 000 € de recettes annuelles en locations saisonnières en retenant l'ensemble des recettes du foyer fiscal
  • Ou s'il réalise au moins 23 000 € de recettes annuelles et si lui ou un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS

Sur option, le loueur en saisonnier peut demander le rattachement au régime général. Dans ce cas, l'assiette de calcul est basée sur les recettes après abattement de :

  • 60 %
  • Ou de 87 % eb cas de meublé de tourisme

L'adhésion à un centre de gestion agréé

Les centres de gestion agréés s'adressent aux entreprises individuelles ou personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale et agricole, quel que soit leur régime d'imposition.

Leur mission est d'assister et de surveiller leurs adhérents dans leurs obligations comptables et fiscales.

L'adhésion à ces organismes ouvrent droit, sous certaines conditions, à plusieurs avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux ne s'appliquent qu'aux adhérents dont les revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt dans la catégorie des BIC.

Le premier avantage consiste à dispenser le contribuable adhérant à un CGA, de voir s'appliquer une majoration de 25 % calculée sur la base d'imposition de leurs revenus retenue pour le calcul de l'impôt sur le revenu. 
Le second s'applique en tant que réduction d'impôt dont le montant est égal aux 2/3 des dépenses pour frais de tenue de compte et d'adhésion, dans la double limite de 915 € par an et du montant de l'impôt sur le revenu dû pour une année donnée. La réduction s'impute après la décote mais avant l'imputation des crédits d'impôt. Les dépenses prises en compte au titre de la réduction d'impôt ne peuvent pas constituer des charges déductibles.
Le troisième avantage est la déduction intégrale du salaire du conjoint de l'exploitant individuel adhérent d'un CGA, quel que soit le régime matrimonial adopté par les époux.