Principe

Le droit de propriété (pleine propriété) comprend plusieurs attributs, en particulier celui de vendre le bien (nue-propriété) et celui de profiter ou de tirer des ressources du bien (usufruit).

Le démembrement est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance (démembrement temporaire).

Dans le cas d’une SCPI, le nu-propriétaire disposera du bien sans en percevoir les revenus pendant une certaine période au terme de laquelle il récupèrera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Quant à l’usufruitier, il percevra les loyers uniquement pendant la durée du contrat.

Par exemple, pour un contrat d’une durée de 10 ans, le nu-propriétaire paiera environ 67 % de la pleine propriété et l’usufruitier 33 %, selon les contrats qui pourraient être recherchés.

Avantages

De l’usufruitier :

  • Un rendement annuel important avec un investissement de départ faible, pendant une durée librement choisie.
  • Un revenu régulier immédiat.
  • Un effet de levier fiscal : s’il dispose par ailleurs de déficits fonciers non imputés, il percevra les revenus de son usufruit en franchise fiscale à concurrence de ses déficits préexistants.

Du nu-propriétaire :

  • Il va dès le 1er jour de son investissement réaliser une plus-value en achetant ses parts.
  • Un revenu régulier au terme de l’usufruit temporaire.
  • L’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)
    Pour les personnes concernées, l’acquisition en nue-propriété permet au nu-propriétaire de ne pas ajouter les parts de SCPI pour le calcul de l’ISF. De plus, le crédit souscrit représente un passif déductible de sa base ISF.