Société Civile de Placement Immobilier

L'acquisition de parts de SCPI s'inscrit dans un axe de réflexion stratégique de par les multitudes de choix de détention qui s'offre à vous.

La solution retenue dépendra de vos objectifs (construction, transmission de patrimoine) et de votre situation (fiscalité à l'impôt sur le revenu, IFI...).

Il n'est pas étonnant que cet actif – dont le rendement locatif moyen est égal à 4,5 % – s'inscrive dans la bonne gestion de votre patrimoine.

A l'image d'un investissement locatif traditionnel, l'acquisition de parts de SCPI peut s'effectuer par le biais d'un financement à crédit. Cette solution est particulièrement prisée par les investisseurs de 35 à 55 ans dans la perspective de se constituer un patrimoine. En outre, la prévoyance générée par l'assurance décès emprunteur, permet de protéger son groupe familial.

Le recours à la société civile est un outil intéressant pour basculer l'enrichissement au niveau de ses enfants tout en conservant la possibilité de percevoir des revenus. Selon la situation du groupe familial les investissements peuvent être réalisés comptant ou à crédit voire en démembrement.

La baisse des rendements que subit les fonds en euros encourage les assureurs à développer des solutions alternatives. Bien que ni le capital, ni les revenus de la SCPI ne fassent l'objet d'une garantie, de nombreux contrats référencent une offre croissante en SCPI. Elle est considérée comme une unité de compte traditionnelle et suit le régime fiscal de l'assurance-vie. Il est donc possible de s'affranchir des revenus fonciers, ce qui est particulièrement judicieux si l'objectif est la perception de revenus immédiats.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI permet à un investisseur d'optimiser la fiscalité de son investissement en achetant la nue-propriété ou l'usufruit de parts de SCPI.

L'acquisition en nue-propriété permet de choisir une approche dont l'objectif est la valorisation du capital. L'investisseur est en généralement dans les tranches élevées de l'impôt sur le revenu et subit peut être même l'IFI. Il préfère donc renoncer temporairement à des revenus dont le rendement aurait lourdement été édulcoré par la fiscalité. L'appréciation automatique et continue de la valeur de ses parts au fur et à mesure que le remembrement s'opère n'est pas taxable... et permettra, à terme, de percevoir des loyers.

L'acquisition d'usufruit de part de SCPI trouve son intérêt dans le cas spécifique où l'investisseur a par ailleurs accumulé des déficits fonciers qu'il souhaite purger et ainsi bénéficier de revenus non taxés à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (dans la limite des déficits fonciers cumulés).

Le droit de propriété (pleine propriété) comprend plusieurs attributs, en particulier celui de vendre le bien (nue-propriété) et celui de profiter ou de tirer des ressources du bien (usufruit).

Le démembrement est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété d’un bien pour une période de temps fixe, déterminée à l’avance (démembrement temporaire).

Dans le cas d’une SCPI, le nu-propriétaire disposera du bien sans en percevoir les revenus pendant une certaine période au terme de laquelle il récupèrera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.

Quant à l’usufruitier, il percevra les loyers uniquement pendant la durée du contrat.

Par exemple, pour un contrat d’une durée de 10 ans, le nu-propriétaire paiera environ 67 % de la pleine propriété et l’usufruitier 33 %, selon les contrats qui pourraient être recherchés.

Une SCPI est une société civile qui a la propriété collective de biens immobiliers. Le capital social est exprimé en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelées « associés ».

Elle a pour objet exclusivement l’acquisition et la location d’un patrimoine immobilier.

La particularité d’une SCPI de plus-value est de ne distribuer aucun revenu locatif ou très faible, en effet sa rentabilité repose sur les plus-values réalisées à terme.

Pour le particulier, l'acquisition de parts de SCPI est identique d'un point de vue fiscal à l'acquisition d'un bien immobilier réel.

Le type de bien acquis par la société porte principalement sur des immeubles soumis à la loi de 1948 ou en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. Ces appartements sont acquis avec une décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent.

Une SCPI est une société civile qui a la propriété collective de biens immobiliers. Le capital social est exprimé en parts détenues par des personnes physiques ou morales appelées « associés ». Elle a pour objet exclusivement l’acquisition et la location d’un patrimoine immobilier.

Son objectif est de distribuer régulièrement des revenus aux associés (généralement trimestriels). Son patrimoine immobilier est constitué de bureaux, d’entrepôts ou de locaux d’activités. Sa durée de vie est en général supérieure à 50 ans.

Son capital ne progresse qu’entre deux augmentations de capital, mais lorsque le plafond statutaire est atteint, le capital demeure fixe. L’acquisition de parts nouvelles est alors possible en rachetant celle d’un associé vendeur.

A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou en racheter pour permettre à un associé de sortir. Le prix de souscription et de rachat de la part est connu par avance.

Pour le particulier, l’acquisition de parts de SCPI est identique d’un point de vue fiscal à l’acquisition d’un bien immobilier réel. Les revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.