Historiquement, la mise en place du régime de la location meublée s’est justifiée par des besoins touristiques provenant du souhait des familles afin de simplifier leurs déplacements. Elle a également trouvé un écho auprès du cadre universitaire afin de faciliter l’emménagement des étudiants qui reste temporaire.

Au regard de la définition donnée par le législateur dans le cadre de la ALUR, la location meublée est définie comme étant « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

De nouveaux besoins sont apparus, le législateur a donc offert la possibilité de réaliser de la location meublée :

• En direct (location longue durée, bail mobilité, location touristique…)
• Dans le cadre de résidences de services (tourisme, EHPAD, résidence étudiante) : c’est-à-dire confier un bail commercial à un spécialiste.

Ainsi, dans un contexte de mouvance politique et fiscale, la location meublée est une stratégie judicieuse pour :

• Générer des revenus indexés
• Gommer tout ou partie de la fiscalité associée à ces revenus
• S’affranchir des soucis de gestion

Régime d’imposition

Deux régimes d’imposition coexistent :

• Le régime micro
• Le régime réel

La loi de finances pour 2024, a aménagé les règles d’imposition du micro-BIC, dans certains cas. Celles-ci s’appliquent dès l’imposition des revenus de 2023. Il semblerait toutefois, que les nouvelles dispositions en vigueur pourraient être modifiées à l’avenir.

Le régime micro-BIC est ouvert automatiquement, à condition que :

• • Les recettes annuelles HT n’excèdent pas :
    • 77 700 € pour les locations meublées classiques, aussi dit de « longue durée ». Ce régime offre un abattement de 50 % sur les recettes générées
    • Ou 15 000 € pour les activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme « non classés ». Ceux-ci bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % (avec un seuil minimal de 305 €).
    • Ou 188 700 € pour les meublés de tourisme « classés ». Ceux-ci bénéficient d’un abattement de 71 %. A l’exception des locations en « zone rurale », qui bénéficient d’un abattement de 92 %, si le chiffres d’affaires est inférieur à 15 000 €.

Les « zones tendues », sont fixées par décret. Il convient de se renseigner sur l’assujettissement de votre bien.

En contrepartie de ces abattements, aucun déficit ne pourra être constaté et aucune charge ne pourra être déduite.

En revanche, dans le cas où les conditions précitées ci-dessus ne seraient pas respectées, le loueur meublé relèvera automatiquement du régime réel BIC. Ce régime implique de déposer annuellement une déclaration de résultat ainsi que la tenue d’une comptabilité commerciale.

Par ailleurs, dans le cas où il serait opportun pour le loueur en meublé de déduire ses charges, l’option expresse pour le régime réel simplifié est cependant envisageable.

Le régime réel prend en compte différentes charges réelles et l’amortissement comptable des immobilisations qui viennent en déduction des revenus réalisées dans le cadre de la location meublée.

Parmi les charges réelles, nous pouvons notamment citer :

• Les intérêts d’emprunt
• Dépenses d’entretien et de réparation
• Les charges de gestion

Ce statut de loueur en meublé est segmenté en deux dispositifs : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ainsi que la Location Meublée Professionnelle (LMP). La classification dans une des deux catégories de loueur en meublé est réévaluée annuellement sans incidence fiscale. Cela signifie, qu’un basculement de l’un à l’autre de ces statuts est possible.

Régime de TVA

En vertu de l’article 261 D du CGI, la location meublée, ne rentre pas dans le champ d’application de la TVA, sauf lorsqu’elle fournit, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non-personnalisée, de la clientèle. La location sera alors soumise au régime de la « parahôtellerie ». Pour les meublés de tourisme, ces prestations doivent être effectivement réalisées et non simplement proposées.

C’est le taux intermédiaire de 10 % qui s’applique, pour la fourniture d’hébergement.

La franchise en base de TVA (non-assujettissement à celle-ci), s’appliquera toutefois lorsque le chiffre d’affaires national, ne dépasse pas 85 000 € en année N-1 et 93 500 € en année N. Il reste possible d’opter pour la TVA, en dessous des seuils.

Régime social

Les revenus de location meublée sont assujettis aux cotisations sociales dans trois cas :

• Le loueur est LMP
• Le LMNP lorsqu'il réalise au moins 23 000 € de recettes annuelles en locations saisonnières en retenant l'ensemble des recettes du foyer fiscal
• Au travers de certaines sociétés telles que la SARL de famille

Les loueurs assujettis aux cotisations sociales sont affiliés par principe, au régime des indépendants (RSI). Le loueur en saisonnier peut opter pour le régime du micro-entrepreneur en déclarant ses recettes chaque mois ou chaque trimestre ou pour le rattachement au régime général de la sécurité sociale si le montant des recettes annuelles est compris entre 23 000 € et 77 700 €.

L'adhésion à un centre de gestion agréé

Les centres de gestion agréés s'adressent aux entreprises individuelles ou aux personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale et agricole, peu importe leur régime d'imposition.

Leur mission est d'assister et de surveiller leurs adhérents dans leurs obligations comptables et fiscales.

L'adhésion à ces organismes ouvre droit, sous certaines conditions, à certains avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux ne s'appliquent qu'aux adhérents dont les revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt dans la catégorie des BIC et au titre du régime réel.

Depuis 2023, il n’existe plus de majoration pour non-adhésion à un centre de gestion agréé.

Il est cependant toujours possible de bénéficier d’une réduction d'impôt dont le montant est égal aux 2/3 des dépenses pour frais de tenue de compte et d'adhésion. Celle-ci s’applique dans la double limite de 915 € par an et du montant de l'impôt sur le revenu dû pour une année donnée. Le tiers des dépenses ne servant pas à d’assiette à cette réduction d’impôt est quant à lui déductible du résultat imposable.

Cette adhésion permet également la déduction intégrale du salaire du conjoint de l'exploitant individuel adhérent d'un CGA, peu importe le régime matrimonial adopté par les époux.