Stratégies d’investissements : Focus sur l’immobilier

L’immobilier est une classe d’actif riche en sous-jacents divers et variés.

Au-delà de l’usage, au titre de sa résidence principale ou secondaire, l’une de ses qualités intrinsèques est sa capacité distributive de revenus qui contribue à sa résilience.

La variété des supports pouvant s’adosser à l’immobilier est très hétéroclite : Fonds euros immobilier, SCPI, LMNP, OPCI, immobilier loué nu…

La manière d’en détenir est également très hétérogène : En direct, au travers d’une société civile, en unités de comptes dans un contrat d’assurance-vie, au nominatif sur un compte titre…

L’utilisation à bon escient de ce type d’investissement et de sa forme de détention s’avèrent être, si elles sont bien appréhendées, des atouts tant en termes de diversification, de génération de valeur que de réflexion globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine.

Dans les quelques lignes qui suivent nous nous attèlerons à en tracer quelques idées-forces, bien insuffisantes pour être exhaustives tant le sujet est passionnant et complexe.

Le marché immobilier : une aubaine ?

Force est de constater que depuis des années, le marché immobilier offre, de prime abord, des perspectives réjouissantes. Il profite de prix en hausse depuis 2000, malgré quelques décrochages comme en 2008 ou 2011, de rendements solides, mais surtout de taux d’intérêts exceptionnellement bas pour le moment. En effet, le taux moyen des crédits immobiliers sur 15 ans talonne les 1%.

Pour les jeunes investisseurs ou les actifs en pleine période d’enrichissement, la possibilité de financer son bien à crédit, à taux bas, sans apport et à maturité longue rend cet actif particulièrement attractif, optimisant l’emploi de l’effet de levier. L’investisseur pourra ainsi se constituer un capital à moindre coût.

A priori, l’investissement immobilier se présenterait donc comme l’opportunité idéale.

Néanmoins, le marché ne laissant pas beaucoup de visibilité, l’investisseur se devra d’être prudent et sélectif.

La détention en direct :

Parmi les nombreuses possibilités en matière d’investissement immobilier, le locatif est recommandé.
Toutefois, afin d’éviter le risque de vacance locative ou de dégradation des prix, il est essentiel d’être vigilant sur le choix de la localisation. Et pour cause, même si l’augmentation des prix se constate de manière générale, le marché immobilier français reste très disparate.

La possibilité de limiter son imposition : le choix de la location meublée

En optant pour la location meublée, l’investisseur pourra bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse.
En effet, en plus d’un loyer plus élevé qu’en location nue, le propriétaire pourra percevoir des revenus peu (ou pas) fiscalisés car taxables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Si ses recettes sont inférieures à 70 000 €, l’investisseur pourra profiter du régime micro BIC et de son abattement forfaitaire de 50% (contre un abattement de 30% en micro foncier).

L’option pour le régime réel est également très avantageuse. Elle permet au propriétaire de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées pour leurs coûts réels.

Plus avant, ce régime permet de pratiquer l’amortissement de son bien et donc de réduire sa base taxable.

Enfin, il lui sera possible de reporter l’intégralité de son déficit pendant au moins 10 ans sur les revenus de même catégorie.

Ces points sont essentiels puisqu’ils peuvent permettre une exonération de toute fiscalité sur les revenus de location pendant plusieurs années.

Attention, le changement d’affection d’un bien nu vers la location meublée est une opération très encadrée, et nécessite d’être conseillé.

Les alternatives : l’investissement indirect

Les fonds d’investissement immobilier non cotés
• SCPI

Fortement préconisées pour de l’investissement long terme, les SCPI permettent de générer un flux régulier, grâce à des résultats très satisfaisants depuis 1998.

Elles permettent également l’utilisation du levier du crédit, du démembrement ou d’être logées dans un contrat d’assurance-vie.

Les SCPI doivent tout de même faire l’objet d’une mise en garde : en effet, elles restent soumises aux mêmes risques que l’ensemble du marché immobilier.
On peut craindre par exemple une forte augmentation des taux d’intérêts qui viendrait modifier structurellement le marché et menacer sa liquidité, sans doute de manière au moins temporaire.

D’autant plus que, les taux de distribution n’ont cessé de diminuer ces dix dernières années, parallèlement à la baisse des taux et de l’inflation : selon l'ASPIM, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI était de 6,10 % en 2007 contre 4,43 % en 2017, ce qui reste confortable dans le contexte actuel.

Il convient donc de relativiser les bienfaits supposés de la SCPI et de ne pas y concentrer l’ensemble de son investissement.

L’investissement en immobilier côté

• OPCI

Si sur de nombreux aspects, l’OPCI s’apparente à la SCPI, quelques différences sont à souligner. Cela tient notamment au fait qu’ils ne sont pas exclusivement investis dans des actifs immobiliers.
En effet, ils sont également placés en valeurs mobilières (actions, obligations, liquidités) en général à hauteur de 10% minimum voire 40% dans certains cas.
Autre différence en faveur de l’OPCI, celui-ci est toujours ouvert et donc peut être acquis à tout moment.

Si, à l’instar de la SCPI les rendements (entre 3 et 4%) sont plus attractifs que ceux proposés par les actifs sécurisés type livrets d’épargne, les OPCI n’en demeurent pas moins exposés au risque de perte en capital.

• Les SIIC

Longtemps boudé par les adeptes de la pierre papier, le secteur de l’immobilier coté a surperformé ces derniers mois (+2,1% au mois d’aout et +3,2% en septembre)
Et pour cause : les SIIC (Société d’Investissement en Immobilier cotée) détiennent de nombreux atouts qui en font une valeur alternative à un placement risqué.

Tout d’abord, elles bénéficient d’une importante visibilité du fait des baux longs, de l’indexation des loyers sur l’inflation et d’une absence d’exposition directe au risque sur les devises

Du fait d’être cotées en bourse, les SIIC sont également particulièrement liquides, facilitant l’arbitrage vers d’autres valeurs mobilières.

Enfin, elles disposent d’une volatilité plus faible que certaines actions. Mais cette volatilité reste bien supérieure à celle des SCPI, avec pour contrepartie un potentiel de gain plus important.
La performance des SIIC est en ce sens redoutable : entre 1976 et 2016, elles affichent un rendement moyen de 12% par an.

Ainsi, tout comme la SCPI et l’OPCI, la SIIC est une solution intéressante si ce n’est qu’elle comporte des risques.
Toutefois, la combinaison côté/non-côté peut offrir une certaine complémentarité, alliant la faible volatilité de la SCPI au rendement et à la souplesse de la SIIC.

Les solutions « nouvelle génération »

D’autres solutions d’investissements de nouvelle génération méritent également d’attirer votre attention.

A cet égard, les fonds d’investissement en immobilier détenus au travers de Fonds Professionnels Spécialisés (FPS) ou dans le cadre de « club deal » proposent des alternatives intéressantes mais avec des minimums d’accès de 100 000 euros dans certains cas.

Avec des stratégies « dans l’ère du temps », positionnées sur des immeubles neufs, verts et pensés autrement, du crowd funding vers des promoteurs ou du sourcing de projets en amont des actifs recherchés par les gérants de SCPI, ces solutions répondent à des problématiques souvent ciblées.

Conséquence du phénomène de « l’ubérisation », l’immobilier géré (hébergement hôtelier, coworking…) trouve également sa place dans ces nouvelles solutions. Les fonds spécialisés viennent compléter une offre plus standardisée en répondant aux besoins d’une clientèle ciblée et expectatrice.

QUID du rendement ? Pour un horizon de placement entre 6 et 8 ans, l’objectif non garanti de rendement est fixé entre 6 et 8% annuel net de frais de gestion.

Ces solutions demandent une attention particulière, et doivent être étudiées avec un conseiller averti et à destination de clients parfois assimilés professionnels au sens de l’AMF.

Une aubaine à modérer

Un rendement incertain

Les taux bas ont un impact négatif sur l’immobilier locatif : la hausse des prix n’est pas corrélée à la hausse des loyers, qui sont restés stables faute d’inflation. Ainsi, les actifs sont achetés plus chers mais leurs rendements n’augmentent pas (ou très peu).

En zone dite tendue (soumise à une forte demande locative), l’espoir d’une hausse du rendement locatif est particulièrement mis à mal avec la mise en place de l’encadrement des loyers.
Lancé en juillet 2019 à Paris, les loyers doivent dorénavant être fixés dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré fixé par type de logement et par quartier.

Une fiscalité conséquente

Autre nuage à l’horizon : l’augmentation de la taxe foncière. En effet, ce n’est pas le taux de la taxe qui augmentera mais sa base, sous le double effet de la suppression de la taxe d’habitation et de la révision des valeurs locatives. Par ailleurs les propriétaires devront s’attendre à la réévaluation de la valeur locative de leurs biens s’ils ont procédé à des changements notables (travaux et constructions nouvelles).

Enfin, même s’il s’agit plus d’une question rhétorique, est-il vraiment judicieux d’investir dans le seul actif taxé à l’impôt sur la fortune ?

En somme, la fiscalité pèse lourdement sur le rendement net de l’actif.
Mais celle-ci peut être amoindrie selon le mode de détention de l’actif et son régime d’imposition.

Conclusion

Pour conclure, en cette période de flottement, les maitres mots sont prudence et diversification.

Il faut garder en tête que, comme tout autre actif, l’investissement immobilier est incertain et soumis au risque.

Afin de limiter ce dernier il n’y a pas de produit miracle et la diversification des actifs apparait comme inévitable.

Nous vous invitons à vous rapprocher de professionnels compétents et aguerris, qui sauront vous conseiller de façon optimale sur les différentes possibilités de diversification de votre patrimoine.