Assisterions-nous au renouveau de l'immobilier d'habitation ? Depuis 2008, le secteur a été malmené. Visiblement en parcourant les titres de presse en cette rentrée, la sortie du tunnel serait proche, voire en cours.
Même si, par convictions, nous ne nous sommes jamais beaucoup écartés de ce support d'investissement, son intégration plus marquée dans certaines stratégies est à privilégier.
Voyons en quelques points où nous en sommes...
Dans l'ancien le retour des acheteurs se normalise. Les volumes de ventes ont augmenté de 10 à 15% sur 12 mois glissants suivant les réseaux d'agences. Cette augmentation est généralement un très bon indicateur de la direction du marché. Il signifie que les gens ont enfin davantage de capacité à se projeter dans l'avenir et surtout que globalement ils estiment que les conditions sont réunies pour passer à l'acte.
Pour autant allons-nous vers la fin de la baisse ? Les prix moyens, France entière, sont revenus au niveau de 2007. 2015 sera sans doute une année charnière avec la fin de la baisse moyenne des prix, aux alentours de 3%.
Géographiquement, nous assistons toujours à une difficile segmentation du marché. Le grand écart entre les zones urbaines tendues, centres-villes, transports, emplois ou les stations balnéaires recherchées ... et les grandes banlieues, petites villes et zones rurales en déficit démographique est toujours à l'œuvre. D'un côté les prix se stabilisent, voire augmentent de nouveau et de l'autre la baisse est profonde sans véritable lumière. L'emplacement reste de mise !
La stabilisation de la baisse continue des taux d'emprunts n'est pas étrangère à ce retournement de cycle. Le signal est venu au début de l'été. La baisse est terminée. Au tournant du mois de juin les banques ont commencé à remonter leurs grilles, sans excès. Emprunter sur 20 ans revient sur des bons dossiers à 2.5% et à 2.2% sur 15 ans. Le public a bien perçu le signal, il n'y aura pas plus bas, sauf si la conjoncture vient à nouveau à se modifier. Et en l'état, le crédit n'est toujours pas cher.
Du côté du neuf l'embellie est patente. Les permis de construire sont en hausse de 3.7% au deuxième trimestre, les délais de vente raccourcissent à 8 mois au lieu de 10, et les ventes bondissent de plus de 20% sur un an, mais la bise souffle surtout sur le logement collectif. Le marché de la maison individuelle est moins porté par cet élan. Ceci s'explique par un retour marqué des investisseurs, attirés à juste titre par le dispositif Pinel. Il faut dire qu'avec des taux de rendement interne entre 5 et 7%, on aurait tort d'écarter à priori ce support d'investissement !
Pour finir ce petit tour d'horizon de rentrée nous pouvons signaler quelques modifications législatives. L'encadrement des loyers sur Paris est entré en vigueur le 1er aout. Il est trop tôt pour en faire des commentaires. Mais ceci va certainement modifier quelques comportements des investisseurs sur ce segment (vente de biens au lieu de louer ? baisse des loyers ?...), attendons de voir. Un nouveau bail type de location est entré en vigueur, mais son épaisseur de 25 pages au lieu de 7, sera à compléter avec rigueur par nos amis administrateurs de biens... La liste des équipements nécessaires dans les logements loués en meublé a enfin été publiée par décret. Curieusement rien de tel n'existait auparavant... Dorénavant le locataire a droit entre autre à une couette, des casseroles, un balais, et ... voir décret en vigueur ! Pour terminer signalons que les agents immobiliers ont enfin un code de déontologie depuis le 28 aout 2015 !!! Qu'attendais le législateur ???
Quelles sont les perspectives pour les mois à venir ?
A n'en pas douter on constate bien le retour de l'immobilier dans les stratégies familiales, que ce soit pour habiter ou investir. Malgré tout, la reprise est fragile, les chinoiseries de rentrée évoquées dans notre édito, une hausse trop marquée des taux d'emprunts, assez hypothétique il est vrai, ou un événement majeur, peuvent à tout moment bouleverser les nouveaux équilibres. Mais il faut bien s'arranger avec l'incertitude.
