Dans un souci de diversification de son patrimoine, il est possible de s’intéresser à une catégorie de supports d’investissement peu utilisés directement : les locaux professionnels et commerciaux.
Ils présentent des attraits indéniables par rapport à l’immobilier d’habitation traditionnel, mais avec des mises de fonds souvent plus importantes, de l’ordre de quelques centaines de milliers d’euros en général. Par ailleurs il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser son opération.
Dans cette catégorie rentrent trois grandes familles de biens :
- les murs de boutiques
- les locaux commerciaux dans des zones d’activités ou zones industrielles
- les bureaux
Avantages
- la rentabilité est élevée, bien souvent entre 6 à 8 %, voire davantage dans certains cas.
- les relations avec les locataires sont régies par des baux commerciaux. Ce type de bail est plus favorable à l’investisseur que des baux d’habitations classiques. Il présente notamment la liberté contractuelle de mettre à la charge des locataires la majorité des frais tels que les charges de copropriété ou l’impôt foncier… Dans le cadre d’un bail communément appelé 3/6/9, le locataire ne peut pas partir avant chaque période triennale. En outre, le congé doit être généralement donné 6 mois à l’avance.
- enfin, si l’emplacement et le local sont choisis avec rigueur, les entreprises qui prennent à bail sont dans les lieux pour de nombreuses années.
Fiscalité
Les revenus tirés de ce type d’actifs sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, dont nous rappellerons ici simplement les grandes lignes.
Il est possible de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus locatifs :
- les intérêts d’emprunt et frais financiers liés au prêt
- les frais de gestion et primes d’assurances
- les impôts fonciers et taxes annexes
- tous les travaux éventuels de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)