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L'impôt sur la fortune immobilière remplace l'ISF au 1er janvier 2018. Il reprend les mêmes modalités d'imposition que son prédécesseur tant du point de vue du barème que de son seuil de taxation (1 300 000 €).

Seule l'assiette des biens taxés change. Celle-ci se concentre, vous l'aurez compris, aux actifs immobiliers de toute nature, qu'ils soient détenus directement ou indirectement par le redevable.

Par conséquent, entrent dans son champ d'application : les biens immobiliers d'usage et de rapport détenus en propre ou par le biais de sociétés quel que soit leurs formes juridiques et leurs niveaux d'interposition, les parts de SCPI/OPCI ou SIIC détenues en direct ou via un instrument financier.

Côté entreprise, les biens immobiliers nécessaires à l'activité de la société bénéficient d'une exonération au titre des biens professionnels. En contrepartie, la quote-part des titres représentative d'immobiliers non nécessaires à l'activité de l'entreprise devra être déclarée selon la géographie du capital. Sauf si le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10% du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité opérationnelle.

Les passifs admis en déduction sont les dettes intrinsèques à l'immeuble telles que les emprunts contractés pour l'acquisition d'un immeuble, les taxes foncières etc. Exception faite des prêts in fine qui subissent un traitement particulier, n'étant que partiellement déductibles à hauteur des annuités théoriques restantes à venir.

Enfin, une clause anti-abus a été mise en place venant limiter dans certains cas la déductibilité des prêts contractés, directement ou indirectement par l'intermédiation d'une ou plusieurs sociétés, auprès du cercle familial.

Ces changements mènent évidemment à de nouvelles réflexions et nécessitent un audit préalable afin de réévaluer les stratégies mises en oeuvre jusqu'à présent.

Il n'est désormais plus possible de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des investissements réalisés dans des PME en direct ou par le biais de FIP/FCPI. Cependant, à notre sens, trois stratégies subsistent pour l'optimiser :

La première piste d'optimisation de son IFI découle de la bonne organisation de son patrimoine. Un équilibre est à pourvoir entre actifs financiers d'une part et actifs immobiliers d'autre part, sans perdre de vue la stratégie patrimoniale globale dans laquelle on s'inscrit.

Secundo l'effet du plafonnement, qui consiste à contenir le montant de l'impôt (IR + IFI) à 75 % des revenus précédant l'année d'imposition, peut mener à une optimisation.

Enfin, il est toujours possible de réduire votre imposition par le biais de votre générosité. Ainsi il serait judicieux d'axer celle-ci en intégralité au titre de l'IFI et utiliser les autres moyens de défiscalisation pour abaisser votre impôt sur le revenu.