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Dressons le tableau français en ce début d'année. Pourquoi français nous direz-vous ? Parce que notre épargne à court terme est plus concernée par ce qui se passe dans l'hexagone qu'à Wall Street ! Même si, dans un monde global, les variables s'interconnectent en permanence.

Et que les ailes d'un papillon ukrainien ou grec, sont susceptibles de bouleverser notre pré, que nous pensons toujours carré. Ou d'impacter notre petit Liré, cher à du Bellay, qui est devenu définitivement lié économiquement au mont Palatin.

Dans ce monde changeant il est une chose à peu près claire, les taux français ne descendront pas plus bas. Mario Draghi a définitivement sifflé la fin de partie le 22 janvier avec son Quantitative Easing à l'européenne. Le 10 ans français était à 0.56% le 26 janvier...

La banque de France a bien essayé de faire descendre les taux de l'épargne réglementée, mais question politique oblige, ils sont restés à 1%. Et en bref, nous n'avons plus d'inflation, peut être un peu de déflation ? Plus de croissance, plus de sous, et un optimisme collectif qu'il serait urgent de confier au psy le plus proche... ou d'envoyer au pays de Slumdog Millionnaire pour cure de relativisme.

Donc nous sommes sur des bases saines, quoique mouvantes ! Alors au boulot pour votre épargne...

Conseil et stratégie patrimoniale

Les lois de finances nous ont apporté quelques pistes intéressantes cette année comme nous le verrons dans les pages qui suivent.

Sur l'aspect transmission, les nouvelles possibilités de donation d'un bien immobilier neuf, dont les abattements se cumulent avec les abattements ordinaires et les dons manuels de sommes d'argent, est un sujet à regarder, si toutefois le patrimoine est important et que l'immobilier est un vecteur pertinent dans la génération du dessous, enfants ou petits-enfants.

Côté entreprise, les réductions de capital non motivées par des pertes, qui sont désormais considérées comme des plus-values de cessions de valeurs mobilières, et non comme un revenu distribué pour partie, est une nouvelle bienvenue dans le cas de réorganisation de sociétés familiales ou avec des associés dormants.

Sur la fiscalité en générale de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, peu de choses nouvelles. Nous continuerons à privilégier les stratégies d'enrichissement qui évitent l'impôt immédiat, location meublée, démembrement temporaire, levier de crédit. 

Des marchés immobiliers, toujours attentistes

Dans le contexte de l'immobilier résidentiel français, les mêmes forces sont à l'œuvre que les années récentes. Avec une nuance toutefois, la Loi Alur a un peu brouillé les cartes et semé le trouble dans la profession.

On assiste toujours à cette lente érosion, en ordre dispersé, avec un clivage important entre les zones tendues, ou les baisses sont inférieures à 2% en moyenne, et les zones périurbaines où les baisses sont très marquées, du fait de l'absence d'acquéreurs. Nous restons convaincus que trois facteurs soutiennent le marché : les taux d'emprunts à des plus bas historiques, la rémunération marginale de l'épargne sécurisée et, plus psychologique, les peurs générées par l'avenir et les placements risqués qui font que l'immobilier, actif tangible, semble un rempart contre certains maux.

A plus long terme il faudra bien tirer les conséquences tant au niveau de l'habitation, que de l'immobilier tertiaire, du manque de production de biens neufs. Nous n'en sommes pas là, mais viendra bien un moment ou le déséquilibre entre demande et offre devra être constaté, voire corrigé. Des tensions ne manqueront pas d'apparaitre. La population continue de croître et les entreprises sont en recherche de locaux adaptés à des nouvelles normes...

  • L'immobilier de rapport dans l'habitation nue ou meublée

Le dispositif Pinel remplace le dispositif Duflot. L'avantage fiscal global est plus important. Nous considérons que cette piste se renforce par l'aspect défiscalisant et la baisse des taux d'emprunts. Sur des aspects de long terme le dispositif est rentable.

Pour le meublé, les stratégies de long terme, en objectif de complément retraite, reste une extraordinaire opportunité pour créer des revenus faiblement fiscalisés, voire non fiscalisés. Dans un environnement ou l'épargne liquide et les fonds euros donnent de très nets signes de faiblesse, les rendements différentiels sont bons. Il est possible de trouver des rentabilités brutes aux alentours de 5%, donc de 4% après frais, sur des loyers indexés, à comparer avec des fonds euros en moyenne 2014 aux alentours de 2.1%, après prélèvements sociaux, et surtout avec toujours le même biais baissier... Sur 200 000 euros c'est près de 4 000 euros par an en plus !!

  • L'immobilier tertiaire

Les marchés de la location et de la vente se sont mieux comportés que l'année passée. Les rendements moyens des SCPI biens gérées restent dans des fourchettes similaires à l'année précédente, soit environ 5.2% de rendement.

Sur l'investissement collectif SCPI nous privilégierons de nouveau en 2015 les grosses capitalisations en capital variable.

Par ailleurs les stratégies basées sur le démembrement temporaire en cash sont toujours un eldorado fiscal : Pas de fiscalité à l'impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux, pas de fiscalité de plus-value lors du remembrement et sortie de l'actif en nue-propriété de la base ISF. Sur 10 ans, a marché constant, en prix et loyer distribué, on est entre 4.5 et 6% (en tenant compte de l'impact ISF) de rendement net de frais et fiscalité !!!

  • Le marché du crédit

Emprunter de l'argent sur le long terme est une aubaine grâce aux taux d'intérêts. Quelques exemples : sur 10 ans les taux moyens sont à 1.75%, sur 15 ans à 2.05% et sur 20 ans à 2.3%... Sans beaucoup de risques de nous tromper, nous pouvons affirmer que nous sommes en bas de courbe. Par ailleurs avec la loi Hamon, il est maintenant possible de choisir beaucoup plus librement son assurance emprunteur, voire de la remplacer dans un délai d'un an. Les taux effectifs globaux pour les personnes solvables et en bonne santé se sont donc effondrés !!!

L'assurance-vie, de la nécessité de sélectionner les supports

Au risque de nous répéter chaque année, il est nécessaire de tirer des conclusions sur des OAT à 10 ans à 0.6%. Nous n'allons toujours pas dans le sens d'une remontée des rendements ! Surtout, sauf à être relativement âgé au sens civil du terme, pas au sens intellectuel, pour ne froisser personne, il est plus que nécessaire d'augmenter l'allocation risquée des portefeuilles pour chercher de la performance. Au demeurant, même avec des allocations avec 60 ou 70% de fonds euros et en sélectionnant 30 à 40% d'unités de compte, au final le risque global est très faible sur moyen terme. Mais les perspectives de rendement ont une toute autre saveur...

  • Les fonds en euros traditionnels

La moyenne générale des fonds en euros a de nouveau baissé, pour s'approcher des 2.5% sur 2014. Avec des OAT référents à 0.6% en début d'année, les perspectives ne sont pas bonnes. On se consolera peut être en se disant qu'avec une inflation à 0.5%, 2% nets c'est pas mal.

  • Les fonds euros « diversifiés » en tête de gondole

Les fonds en euros adossés à l'immobilier, sont toujours largement en tête de peloton en 2014 (4.05% pour Sécurité Pierre Euro, 3.6% pour Europierre, 3.32% pour Euroinnovalia...). Par ailleurs les fonds Euros dynamiques continuent leur dynamique justement. Avec la baisse des fonds euros traditionnels, ils sont une belle alternative sans risque sur le capital cliqueté, ou tout du moins avec le risque d'une performance nulle sur un an.

Marchés financiers, actions plutôt qu'obligations

Nous rejoignions sur leurs analyses nos amis et partenaires d'Edmond de Rothschild Asset Management. Convenons également qu'ils sont mieux qualifiés que nous sur le sujet !! Le mometum est plus vers les fonds actions qu'obligataires. Cette année nous serons positionnés vers les fonds flexibles pour les plus prudents, on pourrait citer CPR Croissance Prudente d'Amundi, Arty de la Financière de l'Echiquier ou M&G Dynamic Allocation Fund de M&G Asset Management. Et pour les fonds actions, Edram dispose d'une belle palette de fonds à notre disposition pour satisfaire les plus exigeants. Sans pour autant laisser de côté des gérants professionnels que nous vous invitons à suivre depuis des années.

  • Les placements alternatifs ou de niche

Cette classe d'actif est toujours pertinente à la marge des patrimoines. Que ce soit au titre de l'impôt sur le revenu ou de l'ISF les taux de défiscalisation sont élevés.

Malgré tout, pour vous qui nous faites confiance chaque année, nous nous évertuons à trouver de nouvelles idées. Le bon sens à nos yeux étant d'avoir plusieurs petites lignes de FCPR, FCPI, sociétés non cotées ou Groupements forestier pour diversifier le risque. 5 participations diluent le risque global. En effet si l'une d'entre elle est moins pertinente, les 4 autres ont une probabilité de procurer du rendement sur le moyen terme. Donc sélectivité et répartition du risque sont les maîtres mots.