L'acquisition d'un bien ou de parts de SCPI en démembrement, peut s'avérer une solution efficace pour construire ou poursuivre son enrichissement.

Principe de l'acquisition en démembrement

Au lieu d'acquérir la toute propriété d'un bien ou de parts de SCPI, vous n'achetez que le droit portant sur l'usufruit ou la nue-propriété.

Le nu-propriétaire achète le droit de devenir plein propriétaire à l'issue du démembrement. Il ne perçoit pas de loyer, en contrepartie de quoi la valeur de la nue-propriété est décotée par rapport à celle de la pleine propriété.

L'usufruitier perçoit les fruits (les loyers) pendant toute la durée du démembrement. A l'extinction de ce dernier, il ne détient plus aucun droit sur le bien. C'est pourquoi la valeur de l'usufruit ne représente qu'une fraction de la valeur de la pleine propriété.

Le prix de chaque droit est ventilé selon une clef de répartition correspondant à leur valeur économique (fonction de la durée du démembrement, de la rentabilité du bien ...).
Il n'y a donc, à priori, pas de raison d'acheter un droit plutôt qu'un autre, à moins que...

Quelle est l'acquisition la plus adaptée à votre situation : nue-propriété ou usufruit ?

La prise en compte de la fiscalité créée une distorsion dont vous pouvez tirer partie, en n'achetant que le droit d'usufruit ou de nue propriété, selon votre situation fiscale.

Dans quel cas est-il judicieux d'acheter de la nue-propriété ?

Si vous êtes fortement fiscalisé il peut être plus judicieux de choisir une stratégie de capitalisation plutôt qu'une approche en termes de flux.
Du point de vue de l'impôt sur le revenu, vous renoncez à des loyers qui auraient été fortement fiscalisés, au profit d'une nue-propriété qui va mécaniquement s'apprécier puisque l'usufruit diminue jusqu'à atteindre une valeur nulle à l'issue du démembrement.
Du point de vue de l'ISF, le droit en nue-propriété est exclu de la base taxable. Il est donc possible d'accumuler un patrimoine non taxable pendant la durée du démembrement (achat à crédit) ou de transformer un patrimoine taxable à l'ISF en un patrimoine exonéré (arbitrage au sein de votre patrimoine).

Dans quel cas est-il judicieux d'acheter de l'usufruit ?

Vous avez accumulé des déficits fonciers et vous n'avez pas de revenus en face pour permettre leur imputation.
Ces déficits étant limité dans le temps, leur perte serait dommageable...
L'acquisition d'usufruit (notamment à comptant pour limiter les charges déductibles) permet d'utiliser les déficits fonciers et de percevoir des revenus non fiscalisés.